東京・神奈川の不動産売買はエバーハウジングにお任せ下さい
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どうしても、地主さんが土地を返して欲しい場合、訴訟を起こすという方法があります。
しかし、その場合、地主さんには正当な理由が必要とされます。正当な 理由かどうかは、当事者の土地使用の必要性や借地に関する従前の経過などから判断され、一般的に正当な理由が認められることは難しいと言われています。
また、家賃の不払いなど、借地で違法行為が行われた場合や、建物が壊れたり古くなったりして住めなくなった場合は、土地を返してもらうことができます。
借地人さんと話し合っても支払われない場合には、「内容証明」で請求をしましょう。
「内容証明」は、郵便物の文書について、郵便局がその謄本の一通を保存し、証明するものです。
請求をしたという事実を証拠として残すために「内容証明」を利用しましょう。
また、地主さんは借地人さんの賃料滞納を理由に契約を解除する事ができます。
もし土地の明け渡しを要求する場合には、支払いの請求をするのに加えて、相当期間内に支払いがないことを条件とする契約解除の意思を内容証明で通知しましょう。
この通知をしても、相当期間、支払いがないまま経過すれば、契約を解除することができます。
その他、借地人さんが何度も滞納を繰り返す場合にも、信頼関係を壊したと認められますので、契約解除が可能になります。
あと、地代の滞納が無くても借地人さんが多額の負債を抱えている場合には、借地人さん名義の建物が抵当に入っていることもあります。
こういった状況を把握するために、状況調査が必要となります。
まずは専門家に相談することが、解決への近道かと思います。
測量は物納する場合や、底地を売りたい場合など様々な状況で必要になります。
なるべく早く測量をしましょう。
底地借地関係が古くから続いている土地は、昔の測量方法で測っている為に正確でない場合も多いです。
例えば、登記簿上では120坪なのに、実際測ってみたら140坪だったという場合もあります。
また、境界が不明確で、どこからどこまでを借地人さんに貸しているのか分からない場合もあります。
数センチの違いでも大きな問題になりますので、きちんとした測量をして、境界を明確にすることをお勧めいたします。
特に底地の場合は、測量作業が難航するケースが多いので、経験のある測量士や不動産業者にお願いしましょう。当社エバーハウジングでも信頼できる測量士を抱えていますのでご気軽にご相談ください。
このように当事者間だけで交渉を行なうと、お互い人間ですから人間関係や金額などで感情論になってしまい、なかなか話がスムーズに進まないことも多々あります。
そのような場合には、底地借地問題に詳しい専門家に依頼して、間に入ってもらった方が良いと思います。底地や借地の問題を解決した経験が豊富な第三者に、両者の意見をまとめてもらうことをお勧めします。
相続税の納付は原則として現金とされていますが、実際は相続税が高額のため現金で納付を出来る程の現金を持っている人は少ないです。その為、多くの地主さんが底地を売却して、現金化してから納税をするというケースが数多く見受けられます。
しかし、相続の発生から納税期間内に底地をスムーズに売却するのは難しいことです。
その為、相続税を納税する為の最終手段として、現金ではなく物納という方法があります。しかし、この物納も物納適格要件を満たす必要があります。
この物納適格要件はかなり厳しい要件となっている為、一般的には底地の物納は難しいと言われています。
底地の収益性をもう少し上げるという事もふまえて、まずは専門家にご相談されてみてはいかがでしょう。
『租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったとき』
このように法律上で借地人さんの権利が守られていますので、地代を値上げするのは簡単ではありません。まずは、上述のような状況になっているかを確認してみましょう。その後は借地人さんとの交渉となります。
地主さんの承諾が得られなかった場合は、裁判所の承諾に代わる許可（代諾許可）を得ることで、借地権の譲渡ができるようになります。
その際、申し立てを行なう裁判所は、通常、借地権の目的たる土地の所在地を管轄する裁判所となります。
ただし、申し立ては、譲渡の前に行わなければなりません。
ご注意ください。
当社でも借地権の購入をさせていただいております。
地主さんとの承諾料についての交渉等も同時に請け負いますので、ご気軽にご相談下さい。
つまり、借地に建っている家を売却する場合には、借地権も一緒に譲渡することになる為、地主さんの承諾が必要となります。
ただし、譲渡しても地主さんには不利にならないのに、地主さんが承諾してくれない場合、裁判所の許可を得ることで、地主さんの承諾に代えることもできます。
まずは地主さんに承諾を求めて、承諾書を作成しましょう。
承諾料については、地主さんと交渉して決めることになります。
こういった手続きは地域の慣習などもありますので、手続きをふまず話がもつれないよう、きちんとした手続きをふまれる事をお勧めいたします。
その辺りの詳細については、当社でも地主さんとの承諾料についての交渉等も請け負っていますので、ご気軽にご相談ください。また、当社でも借地権の購入をさせていただいております。
ただし、更新料を支払うことによってのメリットもあります。
まず、更新が確実なものになります。
そして、なによりも地主さんとの良い人間関係を維持することができます。
そうした円満な関係を築いておけば、増改築や条件の変更についての承諾や同意が得やすくなりますし、何よりもご自身を含め家族全員が気持ち良く住むことができます。
そういった事を考えると、更新料を支払うメリットは充分にあると思います。
その際、近隣の借地の相場と比較して、妥当な金額はいくらなのか、適正な借地料を調べておくことをお勧めいたします。
それを調べてから地主さんと話し合いをしてみて、客観的に判断することが重要だと思います。
もし、地主さんの要求が近隣の借地料相場と比べて適正な額ではなく、話し合いがまとまらない場合は内容証明郵便を送って、地代の値上げに応じられないことを主張できます。
（その場合でも地代の不払いにならないよう従来の賃料などを支払いはしておいたほうがよいでしょう。）
内容証明郵便を送っても話がつかない場合は、調停を起こし、最後は裁判で決着をつけることになります。
ただ、法的な解決方法をとりますと、解決まで長期にわたる可能性があります。
その場合、ご自身のみならずご家族の皆さまにも相当な疲労を強いることになります。
できれば、そのようにならないよう、地主さんとの話し合いがこじれる前に専門家へご相談されることをお勧めいたします。
なお、地代の値上げが認められるのは、『租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となった』場合です。
ただ、調停や裁判等ではこれらの要件の他、様々な条件を加えて判断されることになります。
法的な解決を望まれる場合でも、当社のような借地・底地の専門家にご相談下さい。
ですから、こうした機会を積極的にとらえ、底地の買い取りを決断される事も1つの選択肢だと思います。
底地の買い取りをする際には、借地権と底地権の等価交換という他の解決策もあります。
このように、当社では長年の経験によるアドバイスをさせていただきますので、どうぞご気軽にご相談ください。
当社でも借地権の買い取りを行っています。
また、状況に応じてその他の解決策も提案できる場合がございます。
どうぞ、ご気軽に（株）エバーハウジングへご相談ください。
（株）エバーハウジングは複雑になってしまった土地問題を解決する事で、その問題に関わる皆様が笑顔になり、社会に役立てたらと思っているしだいです。
そのような方針のもと、当社では「お金よりも感情を整理しましょう」&「不動産屋を間に入れて、地主からオーナーになりましょう」とアドバイスさせて頂く事が多いです。
当社が間に入って話を聞くと、お客様にとって緩衝材になるらしく、感情的なもつれがほどけて助かったという声をよくいただきます。
また、専門的な知識を持って対処しないと、大きく損をしてしまうケースもございます。
土地の事は面倒なので、どうしても「臭いものには蓋をしてしまう」方が多いのですが、なるべく早く相談された方が良いと、心から申し上げます。