底地（貸宅地）の整理

「底地」（貸宅地）って、どんな土地？

「底地」というのは、「借地権」や「地上権」などの権利がついている土地のことです。
地主さんが土地を貸し、その土地に借地人さんが建物を建てて住んでいます。

土地を貸し与えているのは地主さんです。
しかし地主さんが土地を売りたいと思っても、「底地」というのは売却の難しい土地です。
「借地権」や「地上権」などの権利がついているため、買い手がつかなかったり、売り値が安かったりします。

このように「底地」というのは、その所有権に制限を受けることになります。
また1つの土地に、地主さんと借地人さんの権利が混在しているため、今日、両者の間で問題になっているケースが多々あります。

アパートなどの賃料収入に比べて「底地」の地代収入は非常に低いのが現状です。
中には土地の固定資産税を支払うと、赤字になるという方もいらっしゃいます。

そのため地代を値上げしたいと考えている地主さんが多いにもかかわらず、先代が何十年も前に貸した土地なので、借地人さんと面識がなかったり、適正な地代が分からなかったりと、お悩みの地主さんが多くいらっしゃいます。

先祖代々の土地を子供たちにも守り続けてもらいたいと考える地主さんは多くいらっしゃいます。
しかし、借地人さんとの交渉経緯をお子さまに伝えることは思っている以上に難しいものです。

相続されたお子さまが「先代の地主さんとした約束と違う！」などと、借地人さんに言われてトラブルになるというお話をよく聞きます。

また、借地人さんから「子供に借地権を相続させたい」と言われても、地代のことも含め、どう対応したら良いのか判断がつかない、という悩みも少なくありません。

「底地」の相続を考えている地主さんにとって、「底地」の物納はとても良い相続税対策です。
しかし、平成18年より物納に対する要件が厳しくなり、「底地」の物納が大変難しくなりました。

土地賃貸借契約書がない場合は作らなければなりませんし、契約書があっても借地名義人がすでに死亡している場合、実際に住んでいる借地人の名義で改めて作り直さなければなりません｡

また地代が周辺相場より安ければ、その値上げが必要ですし、複数の借地人がいる場合は、それらの借地人全員の承諾印も必要となります｡

このように相続における「底地」の物納は、納付期限までに物納要件を満たした書類を整えることが非常に困難です。

土地を借りる『借地人さん』と土地を貸す『地主さん』という関係は、お互いに相反する考えをもっています。
そのため当事者同士では問題解決のために話し合っても、感情の行き違いなどでうまくいかないことがあります。

そういった問題がおきず、話し合いがスムーズに進むよう専門家を間に入れることをお薦めいたします。
「底地」に対する経験や知識をもった専門家が間に入ることで、冷静な話し合いができ、解決の糸口がみつかるケースが多々あります。

「底地」のことでお悩みの方は、「底地」の専門家であるエバーハウジングに、どうぞ、お気軽にご相談ください。